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面對巨大商機(jī) 誰能搭上上海迪斯尼這輛快車
時(shí)間：2016-01-15 09:32:47
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上海迪士尼樂園項(xiàng)目于2010年11月在上海正式簽約，這是中國內(nèi)地首個(gè)、世界第六個(gè)迪士尼主題樂園。樂園項(xiàng)目一期占地面積約3.9平方公里，包括一座“神奇王國”類型的迪士尼主題樂園、兩個(gè)主題酒店和零售、餐飲、娛樂、停車場等配套設(shè)施。2014年4月，上海迪士尼項(xiàng)目的中方股東——上海申迪(集團(tuán))有限公司宣布，經(jīng)中美雙方股東決定，上海迪士尼項(xiàng)目將在一期主題樂園中新增大型景點(diǎn)項(xiàng)目及餐飲、零售和娛樂演出設(shè)施，為開園后國內(nèi)外游客提供更為豐富的游園體驗(yàn)。據(jù)預(yù)計(jì)，擴(kuò)容后上海迪士尼項(xiàng)目年游客設(shè)計(jì)容量將提高約30%，接近千萬人次水平。
如今，上海迪士尼已經(jīng)確定于6月16日開園，接下來的時(shí)間里，迪士尼樂園將進(jìn)入全面運(yùn)營準(zhǔn)備和密集籌備階段。
“酒店改建 +打包旅游” 風(fēng)行交通沿線
面對巨大商機(jī)，諸多旅游酒店業(yè)者數(shù)年前都開始針對性地?cái)U(kuò)張，主要布局在長三角和地鐵交通沿線，同時(shí)陸續(xù)將普通客房改建成適合家庭游客的“大小床”客房，并結(jié)合旅游產(chǎn)品打包營銷。
作為本土大型酒店集團(tuán)，如家和錦江系已經(jīng)布局迪士尼酒店數(shù)年，但與想象中一定要在上海浦東川沙地區(qū)落子不同，鑒于迪士尼樂園附近的用地和項(xiàng)目非常難獲得，各家都瞄準(zhǔn)了交通沿線相關(guān)選址，并且提前3年開始準(zhǔn)備。
為了滿足游客的住宿需求，并提供多樣化的住宿體驗(yàn)，浦東新區(qū)相關(guān)部門也在就民宿的管理研究出臺指導(dǎo)性意見。
浦東新區(qū)商務(wù)委副主任馬學(xué)杰告訴記者，目前正在向相關(guān)政府職能部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)征求意見中，目的是實(shí)現(xiàn)民宿這一新業(yè)態(tài)的規(guī)范化運(yùn)作。
(上海)旅游文化發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人曾表示，將以浦東川沙鎮(zhèn)六灶社區(qū)陳橋村民宅為基礎(chǔ)，打造高標(biāo)準(zhǔn)的迪士尼度假區(qū)民宿。該公司也曾預(yù)計(jì)在迪士尼開園前將推出100間民宿房屋，到2016年底推出500~1000間民宿房屋。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪美國旅游業(yè)者后還了解到，在美國加州迪士尼樂園。一些酒店還針對迪士尼樂園進(jìn)行家庭客房服務(wù)，裝修上也靠近迪士尼主題，比如動物草坪等。加州迪士尼附近的酒店還會銷售一些主題商品甚至代售門票，形成產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動的表現(xiàn)。
“迪士尼門票要通過官方授權(quán)，目前上海迪士尼已經(jīng)有一批指定的門票銷售代理商，我們可以向這些代理商拿票，然后打包成結(jié)合酒店的旅游產(chǎn)品，比如游客可以購買一個(gè)包含了兩晚入住、樂園門票、用車接送等服務(wù)的一價(jià)全包產(chǎn)品。”李予愷透露，目前錦江系已經(jīng)獲得了部分商品授權(quán)的銷售合作。
當(dāng)然，門票銷售也給旅行社和在線旅游商帶來了商機(jī)，目前錦江旅游、驢媽媽、攜程、同程、途牛和阿里旅行等都在積極準(zhǔn)備迪士尼相關(guān)旅游產(chǎn)品，其中既有包含門票的迪士尼旅游產(chǎn)品，也有相關(guān)的周邊游產(chǎn)品。
“除了迪士尼樂園，人們還會順帶到長三角其他景點(diǎn)游玩，屆時(shí)對于上海幾大主要景點(diǎn)、長三角水鄉(xiāng)周邊游都有拉動。我們會設(shè)計(jì)不同的迪士尼相關(guān)旅游路線。”驢媽媽CEO王小松透露。
諸多業(yè)者預(yù)計(jì)，上海迪士尼樂園的開業(yè)會拉動新一輪酒店房價(jià)上漲，一些位于園區(qū)附近或交通便利地區(qū)的酒店房價(jià)可能會翻倍上漲，比如世博會期間位置較好的原本200多元一夜的酒店漲到了1000多元一夜。
迪士尼會持續(xù) 帶旺川沙樓市?
上海川沙板塊的樓市正在悄然走向火爆。
1月13日，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者來到迪士尼附近的川沙板塊發(fā)現(xiàn)，全新樓盤并不多，大部分還是一些次新樓盤和二手房。很多樓盤的一樓已經(jīng)被改為商用。不過，這里還并未有大體量的商業(yè)配套入駐。
在川沙地鐵站附近的陽光城愉景灣銷售現(xiàn)場，一位置業(yè)顧問告訴記者，“最近幾個(gè)月我們太忙了，由于川沙整體在售樓盤不多，我們最近三個(gè)月的成交都比較理想，去年12月我們銷售了40多套，目前項(xiàng)目剩余不到50套。”
隨著開園時(shí)間確定和連接迪士尼樂園的配套交通、商業(yè)的發(fā)展，川沙板塊成為了最大的受益者。
中原地產(chǎn)位于川環(huán)南路的門店經(jīng)理權(quán)高告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，2009年迪士尼落戶川沙消息推出時(shí)，附近商品住宅成交均價(jià)為11153元/平方米，2015年，板塊均價(jià)已經(jīng)上漲到29264元/平方米。迪士尼正式動工后房價(jià)出現(xiàn)快速上行，5年左右的時(shí)間均價(jià)上漲了162.4%。
目前，該板塊成交均價(jià)最高的項(xiàng)目“香柰名邸”達(dá)到了3.97萬元/平方米，這與供應(yīng)不夠也有關(guān)系。上海鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年過后，川沙板塊在2014年和2015年都沒有住宅用地出售。周圍居民告訴記者，川沙鎮(zhèn)核心區(qū)域近年來少有新房供應(yīng)，但是靠近機(jī)場的區(qū)域尚有大片未開發(fā)土地。
除了住宅項(xiàng)目量價(jià)齊升外，商業(yè)項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年板塊商鋪成交均價(jià)為19660元/平方米，到了2014年板塊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了31932元/平方米。而到了2015年，板塊內(nèi)只要有商業(yè)項(xiàng)目開盤都受到熱捧，并且板塊商鋪項(xiàng)目最高單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7.3萬元/平方米。
“一方面，隨著這個(gè)板塊基礎(chǔ)建設(shè)完善和利好兌現(xiàn)，比如軌道交通11號線增加川沙的軌道交通便利度等都將促進(jìn)片區(qū)活躍。另一方面，隨著迪士尼落成，未來將帶動數(shù)以萬計(jì)的工作人員，由此帶來巨大的居住需求。當(dāng)然也正由于利好兌現(xiàn)，未來房價(jià)漲幅將趨緩。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦告訴記者。
盧文曦進(jìn)一步指出，迪士尼開園前是住宅漲幅超過商業(yè)項(xiàng)目，但開園后商業(yè)項(xiàng)目漲幅可能會跑贏住宅。從國外迪士尼發(fā)展歷程來看，迪士尼樂園的收入僅30%來源于門票，70%則來源于區(qū)域二次消費(fèi)(包括消費(fèi)品、酒店等)，這也意味著區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)將受益。
不過，從以往經(jīng)驗(yàn)看，迪士尼的到來對周邊零售物業(yè)及酒店是利好，而長遠(yuǎn)來看，房價(jià)則不一定上漲。如香港迪士尼樂園，自項(xiàng)目合約談成起，就推動了大嶼山周邊樓市的上漲。香港迪士尼1999年開始建設(shè)，到2005年完工。
有數(shù)據(jù)顯示，2004年香港東涌區(qū)全年共有845筆二手房交易，但在2005年上半年已經(jīng)成交1054筆，升幅達(dá)到25%。在1999年到2005年期間，周邊房價(jià)大幅度上升，超越市場水平。然而，令人意外的是，隨著迪士尼的建成，周邊物業(yè)地處郊區(qū)，受地理位置的局限，房價(jià)出現(xiàn)回落，有些物業(yè)甚至低于平均價(jià)。
“從香港的經(jīng)驗(yàn)來看，一旦這個(gè)熱點(diǎn)消息在市場上漸漸平復(fù)，到時(shí)候房價(jià)是否會持續(xù)溢價(jià)還得看政府是否在基礎(chǔ)設(shè)施或者區(qū)域配套方面有投入和改善，這是影響房價(jià)的最基本因素。”高力國際相關(guān)分析人士指出，迪士尼樂園本身其實(shí)不會使周邊房價(jià)出現(xiàn)溢價(jià)，但是由于政府會為了建造這個(gè)樂園而在周邊的基礎(chǔ)建設(shè)以及配套設(shè)施方面加以提升，因此才會影響區(qū)域內(nèi)房價(jià)。
航空公司 躍躍欲試
“迪士尼開園初期，預(yù)計(jì)游客人數(shù)達(dá)到1500萬人次，未來3000萬人次以上，受益于每年300萬~700萬的航空旅客增量，估計(jì)2016年迪士尼游客將提升公司客運(yùn)1%~2%。”在剛剛舉行的東航年會工作會上，東方航空(600115.SH)的管理層對即將開園的上海迪士尼所帶來的影響做出了上述預(yù)判。
交通運(yùn)輸行業(yè)是上海迪士尼開園后的直接受益方，這一點(diǎn)毋庸置疑。
春秋航空市場部總監(jiān)張武安對記者透露，公司今年會調(diào)集更多運(yùn)力回到上海，并增開上海到西北等的航線，主要是預(yù)計(jì)上海迪士尼的開園會帶來上?？土髁康脑黾?。
東方航空則在其官方網(wǎng)站上推出了迪士尼樂園專區(qū)，旅客在專區(qū)內(nèi)能查詢到迪士尼全球各個(gè)目的地的詳盡信息和最新資訊，之后還能通過東航官網(wǎng)預(yù)訂到東航與迪士尼的專屬服務(wù)產(chǎn)品。公司還在與迪士尼探討更全面深入的戰(zhàn)略合作，包括打包產(chǎn)品、渠道共享、聯(lián)合推廣等。
同時(shí)，游客慕名來到上海也會給本地的交通帶來考驗(yàn)。記者了解到，上海國際旅游度假區(qū)的政府配套工程建設(shè)已經(jīng)基本就緒。
目前，直接為迪士尼樂園配套的軌道交通11號線迪士尼段部分區(qū)段已經(jīng)通車，上海國際旅游度假區(qū)方面表示，迪士尼地鐵站將配合度假區(qū)開放節(jié)奏投入使用。直達(dá)度假區(qū)核心區(qū)的度假區(qū)高架路等周邊8條配套道路工程全部建成，核心區(qū)的“四個(gè)一”工程，包括迪士尼大道、西公交樞紐、星愿湖、圍場河，已經(jīng)基本建成。
此外，以鼓勵(lì)引導(dǎo)集約化交通的組織保障方案，地鐵、公交、商旅快線、接駁巴士等交通運(yùn)營方案正在推進(jìn)落實(shí);以“互聯(lián)網(wǎng)+智慧度假”為核心內(nèi)容的“平安園區(qū)”、“智慧度假區(qū)”正在積極打造。
2015年11月，浦東新區(qū)政協(xié)開展了關(guān)于迪士尼配套項(xiàng)目建設(shè)的年末視察。當(dāng)時(shí)披露的信息顯示，園區(qū)建設(shè)部門通過模擬數(shù)據(jù)分析，預(yù)計(jì)開園后個(gè)體交通將占40%，其中設(shè)置了9000個(gè)常態(tài)供應(yīng)泊位以及1.1萬個(gè)應(yīng)急保障泊位。集約交通則將占到60%，其中軌道交通承擔(dān)約50%、商旅快線承擔(dān)25%以上，旅游包車、公交、出租、酒店巴士等其他交通方式承擔(dān)25%。
文章來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
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