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住房租賃新政或?qū)⑸羁逃绊懺诰€短租行業(yè) 時(shí)間：2016-06-12 10:26:43 瀏覽量：728次

　　2015年冬，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出“積極發(fā)展短租公寓”等理念。這是“短租公寓”概念首次出現(xiàn)在我國(guó)的國(guó)家政策中。短租行業(yè)因此解綁，短租行業(yè)合法化。于是，在線短租平臺(tái)迎來(lái)了巨大發(fā)展機(jī)遇。多家專注于短租的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司獲得了資本青睞，投融資消息紛至沓來(lái)。2016年初夏，國(guó)務(wù)院辦公廳再次發(fā)文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。此《意見(jiàn)》以住房租賃市場(chǎng)為主要對(duì)象，并未提及短租業(yè)務(wù)。但相信租賃房市場(chǎng)的變化會(huì)影響到住宿市場(chǎng)，可能助推短租市場(chǎng)的迅速發(fā)展。

　　具體說(shuō)來(lái)，可能會(huì)有如下幾點(diǎn)影響：

　　一、房源增加，新經(jīng)營(yíng)者涌現(xiàn)

　　Airbnb、小豬短租、螞蟻短租、木鳥(niǎo)短租等新興分享經(jīng)濟(jì)住宿平臺(tái)提供的住宿用房大多來(lái)自于個(gè)人出租者。他們和民宿經(jīng)營(yíng)者一樣，自掏腰包，以個(gè)體運(yùn)營(yíng)方式參與旅游住宿市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，分享旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。這些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者往往向業(yè)主整租下一套房屋，對(duì)房屋進(jìn)行粉刷或改造后再通過(guò)短租平臺(tái)分間夜出租獲利。迄今為止，業(yè)主對(duì)房屋擁有主動(dòng)權(quán)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者會(huì)面臨業(yè)主漲房租和終止房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)被動(dòng)。再考慮到短租的空房率，短租平臺(tái)上的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者都是小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，很少投入大量資金開(kāi)拓房源做短租。而《意見(jiàn)》中規(guī)定“住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金”。此規(guī)定對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)者有利，使得他們可以更穩(wěn)定地保有對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的控制和管理權(quán)，放心大膽地投入更多資金開(kāi)發(fā)更多短租房源。

　　此外，《意見(jiàn)》還規(guī)定，“落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房“。并在第六部分《加大政策支持力度》第十三條“給予稅收優(yōu)惠”中做出了明確的減免稅額的優(yōu)惠。估計(jì)受到政策鼓勵(lì)和短租獲利多于長(zhǎng)租的刺激，更多業(yè)主會(huì)以自有房屋投入開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。

　　同時(shí)，《意見(jiàn)》在第二部分《培育市場(chǎng)供應(yīng)主體》第三條規(guī)定，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù);鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房”;第四條規(guī)定，“發(fā)展住房租賃企業(yè)”。相信今后會(huì)有開(kāi)發(fā)商把適合做長(zhǎng)短租的房產(chǎn)拿出來(lái)直接出租，也會(huì)有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為增加收入進(jìn)入短租市場(chǎng)。

　　在國(guó)外某些國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或租賃公司就在兼營(yíng)短租住宿業(yè)務(wù)。比如在美國(guó)的加州和邁阿密，有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商兼營(yíng)物業(yè)出租和管理和旅行度假業(yè)務(wù)，他們向業(yè)主銷售房產(chǎn)的同時(shí)，還和業(yè)主簽署房產(chǎn)代運(yùn)維合同，面向觀光度假客人出租已出售但無(wú)人居住的公寓和別墅，并提供接送機(jī)和游艇租賃等旅行度假業(yè)務(wù)。

　　此外，根據(jù)《意見(jiàn)》第五部分《支持租賃住房建設(shè)》第十二條的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者可以改建房屋用于租賃。既允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，享受居民標(biāo)準(zhǔn)的用水、用電、用氣價(jià)格。也允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，只要不改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，確保消防設(shè)施完好有效即可。規(guī)定賦予了短租經(jīng)營(yíng)者改造房屋的合法性。短租經(jīng)營(yíng)者可在征得有關(guān)部門和業(yè)主的許可后，對(duì)房源進(jìn)行改造，以利于自己的短租業(yè)務(wù)。

　　綜上所述，《意見(jiàn)》為短租經(jīng)營(yíng)者們提供了政策法規(guī)依據(jù)，更多的短租經(jīng)營(yíng)者或?qū)⒂楷F(xiàn)，更多的房源也將進(jìn)入短租市場(chǎng)，觀光及差旅類消費(fèi)者的選擇余地更加豐富多樣。

　　二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)細(xì)分更加清晰，短租品牌顯現(xiàn)

　　除了像途家這類短租企業(yè)自行開(kāi)發(fā)房源出租，現(xiàn)有各短租平臺(tái)給游客提供的都是房東的房子，收取的是中介信息費(fèi)。由于政策的影響，不排除在線短租平臺(tái)像傳統(tǒng)房屋租賃企業(yè)學(xué)習(xí)，開(kāi)發(fā)自有產(chǎn)品的可能(如鏈家的自如寓產(chǎn)品)。很有可能會(huì)有些短租平臺(tái)效仿京東，既提供平臺(tái)，也組織自營(yíng)產(chǎn)品的售賣。到時(shí)，短租平臺(tái)內(nèi)部會(huì)有自營(yíng)房和專業(yè)短租經(jīng)營(yíng)者管理房源，個(gè)人房東房源的競(jìng)爭(zhēng)。此外，如前文所述，開(kāi)發(fā)商和房屋中介代理機(jī)構(gòu)也會(huì)進(jìn)入，或者和短租平臺(tái)合作，將自營(yíng)產(chǎn)品投放在平臺(tái)開(kāi)展售賣，或直接開(kāi)辟自營(yíng)網(wǎng)站或平臺(tái)，與現(xiàn)有在線短租平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。OTA們更會(huì)憑借自身財(cái)力和資源，開(kāi)展跨界合作，參與競(jìng)爭(zhēng)。相信未來(lái)幾年的短租市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

　　而在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，短租市場(chǎng)將細(xì)分，短租品牌會(huì)逐漸形成，品牌影響力逐漸顯現(xiàn)。

　　未來(lái)，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將刺激短租平臺(tái)發(fā)掘自身優(yōu)勢(shì)，布局細(xì)分市場(chǎng)，實(shí)行差異化戰(zhàn)略。實(shí)際上，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)就已經(jīng)刺激部分在線短租平臺(tái)做細(xì)分市場(chǎng)。據(jù)媒體報(bào)道，木鳥(niǎo)短租更著眼于家庭出游的住宿需求，而去年獲得融資的Misterbnb.com從創(chuàng)業(yè)伊始，就選擇了以男同性戀旅游者為服務(wù)對(duì)象在全球布局，大陸地區(qū)已有交易量產(chǎn)生。

　　武玥早在去年發(fā)表的《國(guó)務(wù)院印發(fā)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，短租行業(yè)迎來(lái)發(fā)展新風(fēng)向》一文中就指出“短租市場(chǎng)各品牌存在系列問(wèn)題，如品牌內(nèi)涵不明確，無(wú)明顯個(gè)性化特征，各企業(yè)對(duì)品牌的塑造迫在眉睫。只有加強(qiáng)對(duì)品牌的塑造，增強(qiáng)品牌影響力，改善人們品牌意識(shí)模糊的觀念，形成良好的口碑傳播，以品牌力量帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展，才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展”。

　　現(xiàn)實(shí)情況的確如此，大部分國(guó)內(nèi)消費(fèi)者無(wú)法清晰認(rèn)知各短租平臺(tái)的特色，籠統(tǒng)地把短租平臺(tái)視作提供便宜住所的網(wǎng)站。有些平臺(tái)號(hào)稱“有人情味的住宿”，但在做推廣時(shí)或推送圖書(shū)館或推送藝術(shù)氛圍濃郁的現(xiàn)代建筑，以炫酷吸引消費(fèi)者目光，缺乏與品牌相呼應(yīng)的住宿產(chǎn)品和住宿體驗(yàn)。于是，在該平臺(tái)上的房客也多是為了圖經(jīng)濟(jì)便宜，根本不期待也不愿和房東有任何互動(dòng)，甚至根本不需要人情味的住宿。更有些房客，希望通過(guò)在線短租平臺(tái)找到房子業(yè)主，力圖減少房屋中介的環(huán)節(jié)，直接和業(yè)主簽訂一年期甚至更長(zhǎng)的房屋租賃協(xié)議。未來(lái)，隨著人們對(duì)短租的接納程度越來(lái)越高，市場(chǎng)上的供給越來(lái)越豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)越發(fā)鮮明，國(guó)內(nèi)短租商家必須打造出自己的品牌，以品牌吸引到消費(fèi)者，轉(zhuǎn)化后實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)品盈利。

　　三、行業(yè)管理規(guī)范或?qū)⒊雠_(tái)

　　此前尚未有短租行業(yè)管理規(guī)定出臺(tái)，從入住安全到短租收入衍生的稅收都未見(jiàn)明文規(guī)定。此次《意見(jiàn)》在第六部分《加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管》第十三條“給予稅收優(yōu)惠”中規(guī)定：落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅。盡管有如此詳細(xì)的規(guī)定，但未見(jiàn)具體的納稅流程說(shuō)明(平臺(tái)是否有代扣代繳義務(wù)?)。估計(jì)今后有關(guān)部門會(huì)逐漸增加其他監(jiān)管細(xì)則，對(duì)短租行業(yè)做出更多具體的規(guī)范。

　　文章來(lái)源：環(huán)球旅訊

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