以旅游地產(chǎn)名義圈占土地資源和旅游資源，這在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈內(nèi)已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。而大規(guī)模拿地的成本優(yōu)勢(shì)，更是不言而喻。

　　西雙版納州國(guó)土資源局副局長(zhǎng)姜明昌向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，諸如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、雅居樂(lè)地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商在西雙版納的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都是實(shí)行片區(qū)土地整體開(kāi)發(fā)。

　　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，通常是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)城市國(guó)有土地或鄉(xiāng)村集體土地，即俗稱(chēng)的毛地或生地，進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”等建設(shè)條件后，再通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓。

　　姜明昌說(shuō)，由于西雙版納地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄弱和歷史原因，片區(qū)土地交開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)既有現(xiàn)實(shí)無(wú)奈，又有客觀必要性。

　　目前，西雙版納多數(shù)土地價(jià)格在每畝50萬(wàn)元左右，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目拿地成本大概每畝20萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)拿地價(jià)格連一半都不到，這也是政府給予的土地優(yōu)惠價(jià)格。

　　有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商表示，雖然一級(jí)土地開(kāi)發(fā)完成后，熟地仍要通過(guò)招拍掛程序?qū)ν獬鲎專(zhuān)@往往是個(gè)形式，這些熟地通常是一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商的囊中之物。而開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)并不是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)存在資金占用量大、工期時(shí)間長(zhǎng)、政策風(fēng)險(xiǎn)高等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商通過(guò)介入一級(jí)開(kāi)發(fā)，可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問(wèn)題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動(dòng)權(quán)，拿下土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　不過(guò)，有為上述開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)提供服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士透露，恒大地產(chǎn)曾和昆明市政府簽署過(guò)1萬(wàn)多畝的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，但一級(jí)土地開(kāi)發(fā)完成后，地方政府就不斷在二級(jí)土地市場(chǎng)上抬高出讓價(jià)格，導(dǎo)致恒大地產(chǎn)最終放棄剩余土地。

　　這種地方政府和開(kāi)發(fā)商直接的利益博弈，也通常讓一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商處于不確定的風(fēng)險(xiǎn)之中，因此這些開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提前在合約中設(shè)置各種條款，以獲得二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)，有些條款甚至要求有權(quán)更改政府的片區(qū)規(guī)劃。

　　一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式，讓開(kāi)發(fā)商控制了大規(guī)模的土地資源。姜明昌說(shuō)，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)限定開(kāi)發(fā)周期，避免開(kāi)發(fā)商變相囤地。

　　記者在景洪市招商合作局2011年的19個(gè)招商引資項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)，有15個(gè)項(xiàng)目都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)，房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目占據(jù)其招商引資項(xiàng)目總數(shù)量近八成。

　　姜明昌坦言，由于西雙版納土地資源稀缺和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模龐大，政府已經(jīng)意識(shí)到，如此下去，政府在未來(lái)或面臨土地供應(yīng)無(wú)法履約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)省政府批準(zhǔn)的《西雙版納州土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》主要調(diào)控指標(biāo)，到2020年，全州城鄉(xiāng)總建設(shè)用地控制在24萬(wàn)畝以內(nèi)，這是個(gè)剛性指標(biāo)。

　　但2011年西雙版納州國(guó)土資源局的一次會(huì)議分析報(bào)告顯示，由于國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略加速和兩年多來(lái)擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)用地需求，2009年度全州建設(shè)用地規(guī)模超過(guò)34.98萬(wàn)畝，已透支了十余萬(wàn)畝用地指標(biāo)。

　　尤其是在西雙版納州的州府所在地景洪市，由于多數(shù)項(xiàng)目均落地景洪，導(dǎo)致景洪市的土地供需矛盾更加突出。

　　2012年4月1日，景洪市國(guó)土資源工作會(huì)議資料顯示，到2020年期末，該市耕地保有量規(guī)劃約束性指標(biāo)為108萬(wàn)畝，而該市2009年末實(shí)際耕地保有量為96.9萬(wàn)畝，明顯低于規(guī)劃保護(hù)指標(biāo)。

　　在新增建設(shè)用地方面，上級(jí)下達(dá)給景洪市到2020年期末新增建設(shè)用地規(guī)劃約束性指標(biāo)為2.4萬(wàn)畝，但該指標(biāo)還不到該市近3年用地需求的30%。

　　有當(dāng)?shù)毓賳T向記者表示：“過(guò)去的一些領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)在已經(jīng)離開(kāi)了。他們的理念就是，敢吃子孫飯、敢花子孫錢(qián)，就有領(lǐng)導(dǎo)敢公開(kāi)提出這樣的口號(hào)。”

　　姜明昌透露，目前由于招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源需求巨大，如果按照市場(chǎng)客觀發(fā)展需要，西雙版納州每年大概需要新增建設(shè)用地1.5萬(wàn)畝。如果實(shí)行有保有壓的供應(yīng)政策后，通過(guò)指標(biāo)管控，全州每年實(shí)際需求和供應(yīng)新增建設(shè)用地量在7000~8000畝。

　　而招商引資重鎮(zhèn)的景洪市，2020年期末新增建設(shè)用地規(guī)劃約束性指標(biāo)2.4萬(wàn)畝中，目前已經(jīng)用了1.3萬(wàn)畝，還剩1.1萬(wàn)畝。

　　在我國(guó)土地管理的高壓政策下，土地資源捉襟見(jiàn)肘甚至嚴(yán)重透支，讓當(dāng)?shù)卣萑肜Ь?。無(wú)奈之下，西雙版納州對(duì)下轄的“一市兩縣”，即景洪市、勐臘縣、勐?？h的土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行了指標(biāo)調(diào)整。

　　當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商表示，這種土地利用總體規(guī)劃的指標(biāo)調(diào)整，本質(zhì)上是政府對(duì)土地資源嚴(yán)重透支現(xiàn)狀的合法化，是土地指標(biāo)的數(shù)字游戲，更掩蓋了土地過(guò)度開(kāi)發(fā)的隱憂。

　　姜明昌說(shuō)，土地管控實(shí)行的是總量指標(biāo)控制，景洪市建設(shè)用地指標(biāo)不足，但勐臘縣、勐?？h的指標(biāo)相對(duì)寬裕，西雙版納可以在全州范圍內(nèi)進(jìn)行用地指標(biāo)的調(diào)劑和平衡，相互調(diào)劑之后則可以實(shí)現(xiàn)全州土地管控指標(biāo)達(dá)到要求，但是州內(nèi)平衡要取得省政府的同意。

　　姜明昌還表示，政府已經(jīng)意識(shí)到旅游地產(chǎn)的大規(guī)模投資帶來(lái)了土地供應(yīng)難題，現(xiàn)在西雙版納州政府提出招商引資“踩剎車(chē)”，“如果確實(shí)是屬于生物產(chǎn)業(yè)等國(guó)家重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)，這類(lèi)可以招商，其他非支持類(lèi)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有招的，原則上不再招。而新增建設(shè)用地基本上不考慮純房地產(chǎn)項(xiàng)目，純房地產(chǎn)項(xiàng)目以盤(pán)活存量土地為主要供應(yīng)方式。

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